노후를 위해 집을 이용하라 – 백원기

노후를 위해 집을 이용하라 국내도서 저자 : 백원기 출판 : 알키 2016.02.25 상세보기

투자대상 찾는법

1. 서울과 경기 지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다.
   1. 어디서?
      1. 네이버 부동산, 조인스랜드, 부동산뱅크, KB 등을 이용할 수 있음.
      2. 특히 다른 사람들에게 많이 알려지지 않은 곳을 찾는다면 흙 속의 진주를 찾은 것임.
   2. 어떻게?
      1. 수요>공급 = 많은 일자리 = 임대수요가 풍부!

         많은 일자리가 생긴다는 사실이 중요하며, 그 일자리의 평균 연봉에 따라서 그 지역의 주택 가격이 바뀌기도 함. 특히 직원들에게 고액 연봉을 주는 대기업이 위치한 지역의 부동산 가격은 하락하지 않음. 돈을 많이 버는 사람일수록 시간이 중요함.

      2. 역세권
      3. 편리한 교통
      4. 향후 호재나 신문기사 체크

         대기업 공단이 들어선다거나 병원을 증축한다는 것은 호재임.(인구유입, 일자리 창출)

         대규모 분양은 악재일 수 있음.

         단, 인근 부동산에서 호재를 부풀려 올리는 경우가 많으므로 감안해서 보아야 함.

      5. 편의시설, 병원, 학교, 대형마트, 쇼핑몰, 문화시설, 관공서
      6. 소형주택 & 방 2개

         적은 관리비 및 유지비용, 주상복합아파트>타운하우스>대형 아파트>소형 아파트>원룸 오피스텔>빌라

   3. 지도에 지하철역, 학교, 쇼핑, 대형 병원 대형 관공서 등을 중심으로 많은 원을 그린 후 이 원의 교집합에 속하는 지역을 잘 살펴야 함.
2. 인근 부동산 중개소에 전화해서 확인한다.

   일단 중개소에 들어가 이 지역에 1~2명이 살만한 소형 아파트나 빌라가 많은지 적은지, 세는 잘 나가는지, 가격은 어느 정도 되는지, 향후 개발 계획이 있는지 등에 대해 물어보아야 함.

3. 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다.
   1. 왜?

      임대수요, 주변 경사도, 교통편, 유동인구, 지역 사람들의 선호도, 동네 분위기,

4. 투자가치가 있다는 판단이 서면, 바로 계약한다.
   1. "부동산 가격 < 실제가치"일 때 매입을 결정함!
   2. 계약금은 매매가의 11%를 걸어서 해약을 방지하는 것이 좋다)

 

숙제

처음엔 전세로 시작하여, 반전세로, 나중에는 월세로 전환하라.

부동산 임대수익, 주식 배당금, 책의 인세, 로열티(지적재산권), 내가 없어도 운영이 되는 사업장 등을 만들라.

 

부동산 기준 가격 산정

건설된지 15년된 15평형, 대지지분이 7평인 아파트를 매입했다. 그 지역 땅값은 평당 2,000만 원이다 그렇다면 1억 4,000만 원 가치의 땅과 건물을 구입한 것이다. 건물값은 '350만원(건축비 평당가)*15평/2(건물의 감가상각 기간을 30년으로 볼 때 이미 절반인 15년이 지났으므로)'로 계산하면 2,625만 원이 나온다. 따라서 이 아파트의 잔존가치는 1억 6,625만 원이다. 만약 건설된 지 20년이 된 아파트의 가격이 오른다면, 건물의 가치는 감가상각으로 인해 떨어지고 있으나, 그 아파트의 대지지분 가격이 오르고 있다는 뜻으로 봐야한다.

   

땅값 : 2,000만 원*7평=1억 4,000만 원

건물값 : 350만 원*15평/2=2,625만 원

기준 가격 : 1억 6,625만 원

 

보증금과 월세

2000년 보증금 1,000만 원 = 월세 20만 원

2008년 보증금 1,000만 원 = 월세 10만 원

2015년 보증금 1,000만 원 = 월세 3만~5만 원

 

왜 이런 차이가 생겨난 걸까? 바로 낮아진 금리가 월세에 반영되기 때문이다. 그만큼 돈의 가치가 떨어진 것이다.