10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기

10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기 국내도서 저자 : 임동권 출판 : 매경출판(매일경제신문사) 2015.09.17 상세보기

일단 좋은 내용인 것 같긴 한데, 마음도 딴 데 가있고 급하게 읽어서 머리에 남는 건 별로 없다. 용적률, 지구단위계획 등 무슨 말인지 하나도 모르겠다.

그래도 책을 읽다가 공감가는 말이 있었는데, 아이 교육보다 부모의 노후가 먼저라는 것이다. 아이가 좋은 학교를 간다고 부모의 노후를 보장하는 것은 아니지만, 부모의 노후가 보장되면 아이의 미래도 편안하다는 말, 꼭 기억해두어야겠다. 공부도 못하는 아이를 괜히 대학교에 보내서 1억씩 까먹지 말고, 차라리 투자를 해서 빌딩을 물려주는 게 낫지 않겠냐는 말에 설득당했다. 아, 내가 건물주가 되어야 당당하게 이 말이 옳다고 할 수 있을텐데^^

얼마 전에 우리 회사가 사옥을 팔았다. 세일즈 앤 리스백 중인데, 리스백 하면서 기존에 우리가 받던 임대료보다 우리 회사가 내는 임차료가 더 비싸다. 새로 들어오는 세입자에게 기존만큼 받기가 어려우니까, 우리 회사에 좀 더 비싸게 리스백하는 것 같다. 대신 그 조건으로 건물값을 20억 정도 더 받았는데, 누구에게 남는 장사인건지.

그리고 양수인이 건물 로비에 걸려있던 그림을 같이 파는 조건으로 건물을 매수했는데 ㅋㅋ 금사월인줄 ㅋㅋㅋㅋ 그보다 그 그림 형광색 같은 색에 진짜 이상하게 생겼는데, 돈 많으신 양반들께서는 다른 눈을 가지고 있는가보다.

투자자가 공부해야 할 분야는 먼저 부동산 보는 안목에 대한 기초지식이다. 상권이나 입지를 파악하는 요령을 비롯하여 용도구역이 무엇이며 거기에는 어떤 것들이 있는지, 공시지가와 시세의 차이점, 용적률과 건폐율의 개념과 그것이 투자와 어떤 결정적인 영향을 미치는지,  부동산 공적 장부가 무엇인지 알아야 한다. 지구단위계획이 무엇이며 나의 투자와 어떤 영향이 있는지, 수익률 개념과 공실률, 권리금이 어떻게 형성되며 나의 투자와 어떤 유익과 불익이 발생하는지, 건물가격을 대략적으로나마 측정할 수 있는 방법이 무엇인지 등의 공부를 해두면 매우 유익하다.

임대료를 인상하면, 세후 수익이 200% 증가한단다. 대충 읽어서 잘은 모르겠는데 일단 그렇다 치자. 저자는 리모델링이 임대료를 올릴 수 있는 좋은 수단이라고 말한다. 그런데 임대료 올리는 게 쉬운 일인지 모르겠다. 물어보면 임대료를 제때 받는 것 조차 꽤 어렵고, 보증금마저 다 까먹어서 명도소송도 꽤 흔하다니 말이다. 그런데 그게 생각보다 피말리는 일이라고. 또 임대인은 건물 수리를 부가적으로 계속 해주어야 하기 때문에 비용이 계속 발생하는데, 그런 부분에 대해서는 언급이 없었다.

아무래도 중개인이 쓴 책이라 실질적인 관리 부분보다는 어떻게 매입을 잘해야 시세차익을 볼 수 있을까가 포인트인 책이었다. 그런데, 앞으로 부동산 시장도 우상향할까?

부동산 투자에서 가장 중요한 세가지

1. 수익성(bob)

2. 안정성

3. 환금성

우량한 물건이란?

1. 우수한 접근성(교통) = 입지!

전철역 도보 7-8분 이내, 500~600m 이내 ok. 도보 10분은 부담스러운 거리임.

버스정류장 도보 3분 이내라면 이도 ok.

전철역도 10분 이상, 버스정류장도 5분 이상 걸어야 한다면 pass

2. 준공 15년차 이상 30년차 이내

접근성이나 상권은 B급 이상이면서 토지가치로만 매입할 수 있는 물건이 좋은 물건이다. 특히 15년차 이상 된 건물은 가격 흥정 과정에서 건물가치가 배제되는 경우가 많다. 싸게 사서, 리모델링하고, 시세차익을 남겨 되팔기 좋은 물건을 찾는 게 포인트!