나는 부동산과 맞벌이 한다

나는 부동산과 맞벌이한다 국내도서 저자 : 너바나 출판 : 알키 2015.05.15 상세보기

적은 돈으로도 투자의 기회가 있다는 점에서 매우 흥미로웠다. 그런데 부동산 시세를 모르기 때문에, 저자처럼 1억도 안되는 돈으로 부동산을 살 수 있는지 모르겠다. 저자 말대로 임장을 나가보아야 하나보다. 그리고 모든 것은 잘 풀린다는 전제 하에 쓰여있어서 실패의 가능성과 위험성, 세금 부분에 대해서도 궁금했다. 부동산 투자 절대로 하지 마라고 주장하는 책이라도 찾아봐야 하나.

일단 적은 돈으로 전세나 대출을 끼고 투자를 한다면, 최초에는 시세 차익을 노려야만 할 것 같다. 부동산 전망이 그다지 밝지 않아서, 시세 차익을 얻을 수 있는 곳을 추려내는 선구안이 필요할 듯 하다. ㅠㅠ

1. 투자방법별 세금과 기타 비용

투자방법	세금	그외 발생하는 비용
적금, 예금	이자소득세(15.4%), 금융소득 종합과세(2,000만 원 이상 시)
펀드(주식형)	차익실현소득(비과세), 배당소득(15.4%), 금융소득 종합과세(2,000만 원 이상 시)	판매수수료, 운용수수료, 수탁보수 등
부동산	취득세(1.1%), 등록세, 재산세(공시가격*0.25%), 양도소득세(6~38%), 임대수입 종합과세	부동산 중개수수료, 법무사 비용, 유지보수비, 인테리어비 등
채권	이자소득세(15.4%), 금융소득 종합과세(2,000만 원 이상 시)

다른 재테크 책에서도 계속 반복적으로 말하고 있지만, 세금을 많이 낸다는 것은 돈을 많이 벌고있다는 의미다.

2. 부동산 매입에 좋은 시기

여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다.

(남들이 집보러 다니지 않는 때 나온 급매물을 노리란 말로 보인다.)

3. 부동산 투자시 고려해야 할 것

* 수요가 높은 곳을 구매해야 한다. 그러기 위해 판단해야 하는 것들!

환금성, 수익률, 원금보전성

역세권, 소형, 방2개, 대도시, 높은 전세가율, 향후 호재

인근 부동산 중개소에서 지역사람들의 선호도 등 조사, 임대가 잘 나가는 물건에 투자해야 함. 대단지 아파트(500세대 이상)일 수록 좋음, 향후 공급 물량(분양 물량) 고려,

* 투자하기 전 해야할 질문

1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?

2. 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?

3. 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?(원금보전성)

4. 이 물건의 수익률(대출 제외)이 목표수익률에 부합하는가?(수익률)

5. 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?(환금성)

6. 이 물건의 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황은 같이 평가해 보았는가?

• 편의시설; 유치원, 초중고, 마트, 편의점, 병원, 경사도, 유동인구,

• 향후호재; 대기업 공단 조성, 병원 증축 뉴스, 동네 분위기나 부동산의 의견 등

4. 지켜야할 원칙

1. ‘낙찰가=대출 금액+보증금’으로 내 돈이 거의 들지 않을 것

2. 월세 수입 > 대출 이자

3. 지속적으로 보유 물건을 늘릴 것

5. 수익률 계산식

* 수익형 부동산

대출 제외 수익률(%) = (월세*12)/(총 매익액-보증금)*100

대출 포함 수익률(%) = {(월세-월 이자)*12}/(총 매입액-보증금-대출금액)*100

대출 제외한 수익률이 12% 이상이면 아주 좋은 투자처, 10%이상이면 괜찮은 투자처라고 저자는 생각한다.

6. 투자처 찾기

1. 인터넷으로 조인스랜드 부동산에 접속하라. (시세-테마별 시세 검색-전세비율 높은 아파트)

2. 투자 물건 목록을 인쇄하라.

3. 네이버 부동산에서 급매물을 찾아라.(거래 종류, 면적 등의 조건을 누른 뒤 조회한 내용을 저렴한 가격 순으로 정렬해보라. 그리고 부동산에 확인해보라.)

4. 급매물을 현장에서 찾아라. 실제 현장에서 부동산 중개인을 만나서 친분을 쌓은 뒤, 급매가 나오면 꼭 연락을 달라고 간곡히 부탁하면서 연락처를 남겨두라.

7. 임차인 관리 노하우

1. 계약서에 월세 연체시 가산금을 연 20%씩 넣는다는 특약사항을 항상 넣는다. (싫다고 하면 연체 할것이냐고 물어보라. 연체한다고 하면 계약을 파기하면 되고, 안 할 것이라 하면 문제가 없으니 특약사항을 넣으면 된다. 임대인이 월세를 늦게 내는 경우 문자를 보낸다. ‘안녕하세요? 사장님. 어제가 월세 입금기일인데 아직 들어오지 않았네요. 확인 부탁드립니다. 오늘가지 월세가 들어오지 않으면 계약서에 명시한 대로 20%의 가산금이 붙습니다. 오늘 이후엔 가산금을 포함해 입금해주셔야 합니다.’ 이렇게 문자를 보내면 임차인으로부터 바로 전화가 온다. 대부분 월세를 언제까지 낼 테니 특약 사항을 유예해달라고 부탁한다.  임대인으로서 월세만 받아도 되기에, 나는 너그러운 말투로 말한 날짜까지 월세를 주면 가산금을 물지 않겠다고 이야기한다.)

2. 은행의 SMS서비스 및 캘린더 앱을 이용하여 입금을 확인한다.

3. 월세 일자를 매월 말일로 정하라.(직장인의 대부분이 매달 25~30일에 월급을 받기 때문이다.)

4. 임차인을 선별해서 받아라.(보증금은 최소한 ‘월세*10’ 정도의 금액을 받아두는 것이 좋다. 임차인에게 그 정도 능력이 없다면 다른 임차인을 구하라.)

5. 월세 2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라.

• 연체 2개월 시 : 내용증명 작성 및 배달증명으로 등기 송부

• 연체 2개월 + 2주 : 내용증명 송부된 내용으로 명도소송 및 점유이전금지 가처분 진행(전자로도 진행가능)

• 연체 3개월 시 : 가처분 집행

• 이후 : 명도소송 판결문에 따른 강제집행 진행

6. 연체하는 임차인도 사람임을 잊지마라. (기분이 상하면 임대임을 골탕 먹이고자 하는 경우가 발생한다.)

<수익률 계산 사례>

<임장보고서 작성 사례>

<매입 시세 및 현 시세 비교표 작성 사례>