투에이스의 부동산 절세의 기술 by 김동우

투에이스의 부동산 절세의 기술 국내도서 저자 : 김동우 출판 : 도서출판 지혜로 2016.11.28 상세보기

투에이스의 부동산 절세의 기술 by 김동우

세금에 대해서 알기 쉽게 설명해준다. 개인적으로 매우 유용한 책이었고, 집 사기 직전에 한번 더 읽어두면 도움이 될 것이다. 저자는 세금을 내지 않아서 뒤늦은 세금 통보와 납부불성실 가산세로 인해서 손실을 크게 본 적이 있는 듯하다. 납부불성실 가산세의 위력에 대해 강조, 또 강조한다. 법을 위반하지 않는 선에서 절세하는 것은 좋으나, 국세청의 해석은 다를 수 있으니 꼭 전문가와 상의할 것을 강하게 권유한다.

현재 무주택자로서 티끌 모아 집 한채 못 마련한 나는 실거주용 부동산을 사는 것이 목적이다. 그래서 이 부분은 세금에 대해 설명해주는 중반부분까지만 유용했고, 개인 임대사업자, 법인사업자, 간주임대료 등에 대해 설명하는 부분은 굳이 읽지 않아도 좋았을 것이다. 왜냐하면 그 돈 언제 벌지 까마득하기 때문이다. 읽어도 돈이 없기 때문에 쓸모가 없었다. 

그래도 다음 세 가지는 기억해두려고 한다. 첫째, 내가 사업자라고 생각하지 않더라도 부동산 거래를 빈번하게 하면 국세청은 사업자라고 판단할 수 있다. 개인과 사업자는 과세요건이 다르기 때문에, 사업자로 분류됨으로 인해서 세금폭탄을 맞을 수 있다. 둘째, 임대사업자를 등록할 때는 소속 회사의 사규를 반드시 확인해야 한다. 

셋째, 1가구 3주택 이상을 소유한 자가 전세를 준 경우, 간주임대료를 종합소득세에 포함한다. 간주임대료는 2000만원까지 면제다. 간주임대료가 2000만원이 초과하려면 전세보증금이 약 21억5천만원이므로, 전혀 신경쓰지 않아도 된다는 점을 알았다. (근데 2019년부터는 임대소득 2000만원 이하인 경우에도 과세한다고 하던데, 그러면 간주임대료도 2000만원 이하인 경우에도 과세해야 맞지 않나.)

상담가능한 전문가와 서비스

1. 국세청 세미래콜센터 126
2. 납세자보호담당관 제도(126/국세청>국세정보>납세서비스>납세자보호담당관 제도>지역 전화번호)
3. 국세청 현장소통의 날 매월 셋째주 화요일(납세자보호담당관에게 미리 내용을 알려주면 완벽한 답을 받을 수 있음)
4. 홈택스 온라인 상담 및 사례 검색 시스템
5. 국세법령정보시스템>세법해석사전답변 제도 (공무원의 답변 번복 불가, 상당 시간 소요)
6. 마을세무사 제도: 세무 무료상담 서비스 (마을세무사로 검색하거나 행정자치부>업무안내>지방재정세제실)
7. 한국납세자연맹 >세테크 계산기
8. 행복재테크 (다음우수카페) cafe.daum.net/happy-tech
9. 국세청>성실신고 지원>세액계산프로그램.xls
10. 부동산114(www.r114.com)>더보기>재테크 솔루션>무료계산기


매수 후 매도시 남는 실제수익은?



실투자금 = 매매가 + 이자비용 + 중개사 수수료, 법무비(등기), 취득세(+농어촌특별세+교육세), 재산세, 양도소득세, 종합소득세(임대소득) 등
부동산을 실제 거래하고 소유하면, 건물값 외에도 다양한 비용이 발생한다. 그 중 세금의 비과세 요건은 확실하게 활용하자.

매수할 때 내는 세금: 취득세 등

취득세 등 4.6%
단, 6억 이하의 주택 구입시 1.1%~1.3% 세율 적용함. 
취득일로부터 60일내 세금 납부. 
미납시 신고불성실가산세 20% 추가 및 납부불성실가산세 매일 0.03%(연 10.95%)

매도할 때 내는 세금: 양도소득세

양도소득세 비과세 요건
거주자인. 1세대가. 양도일. 현재. 국내에. 1주택을. 2년 이상 보유했을 때. 부수토지와 함께. 양도하여. 발생하는 소득에 대해 비과세
(8.2 대책으로 조건 바뀐 걸로 알고 있는데, 알아보지 않았다.)
비과세 인정 예외 조항이 30개가 넘으니 꼭 전문가와 상담 바람. 

양도소득세 = (매도가-매수가-필요경비(중개수수료, 자본적 지출인 수리비 등)-장기보유특별공제(3년 이상 보유시 공제)-기본공제(1인 1년 250만원))*세율
+지방소득세10%



1세대 1주택자가 매도시 양도소득세는 비과세이다. 신고의무조차 없다.
(1세대: 본인, 본인 및 배우자의 직계존비속, 본인 및 배우자의 형제자매)
부모님 댁에 사는 내가 집을 사면 1세대 1주택 요건 불만족하기 때문에, 세대 분리가 필요하다.
잔금을 치루기 하루 전에 세대를 분리해도 혜택을 받을 수 있다. 단, 분리 후 상태가 상당한 기간동안 유지되며, 별도로 거주함을 증명해야 한다. 

일시적 2주택자는 비과세 혜택을 받는다. 
1 첫번째 주택을 매입한 날부터 1년 후에 두번째 주택을 매입
2 첫번째 주택을 매입한 날부터 2년 이상 보유
3 두번째 주택을 매입한 날부터 3년 이내에 첫번째 주택을 매도

필요경비: 계약서나 신고서 작성비, 인지대, 중개수수료 등
자본적 지출인 수리비: 발코니 확장, 섀시 공사, 바닥 공사, 보일러 교체
수익적 지출인 수리비: 형광등, 도배, 장판 교체, 보일러 수리비 등

단, 적격증빙이 요구된다. (세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증)
중개사 수수료도 경비로 인정되므로, 증빙을 꼭 챙겨두자. (영수증이나 입금증 필요함)

양도소득세를 절세하려면,

주택은 1년 이상, 그 외 부동산은 2년 이상 보유한 뒤 매도해야 한다.
또, 명의를 분산하는 것이 좋다. 공동명의인 경우, 과세표준이 명의자 수만큼 나눗셈된다. 

세대주를 분리한다.

조세 정책을 보면 부동산 시장의 향방을 예측할 수 있다.
1/1-12/31 과세기간 동안에는 여러건의 양도차익과 양도차손을 합산하여 세금을 계산하므로, 양도손실을 본 해에는 양도차익이 큰 부동산을 매도하여 과세표준을 합산하는 것이 유리하다.

부부 합산 1주택인 경우에는 임대 및 전세 비과세, 2주택인 경우에는 임대 과세 및 전세 비과세, 3주택 이상인 경우 임대와 전세 모두 과세한다. 단, 3주택 이상인 경우, 전세 "3억 원 초과분*간주임대료율"에 대하여 과세한다. (간주임대료 연 2000만 원 이하 비과세, 전세보증금 약 총 21억5천만원 초과시 과세 시작)

장기보유특별공제

보유중일 때 내는 세금: 재산세, 종합부동산세, 종합소득세

재산세
부과기준일: 6월 1일, 등기이전일과 잔금 납부일 중 빠른 날.
사는 사람은 6월 1일 이후에 잔금을 치룰 것.
재산세=시가표준액(공시지가)*60%(공정시장가액비율)*세율



종합부동산세
과세기준일: 6월 1일
1주택자의 경우 공시가격 9억원 초과
다주택자의 경우 공시가격 합산 6억원 초과(1인당 부과)



재산세와 부동산세는 모두 과세기준일이 6월 1일이다. 잔금일과 등기일 중에 빠른 날이 과세기준일이며, 일반적으로는 잔금일이다. 재산세와 달리 부동산세는 부담이 크기 때문에, 부동산을 매수할 때는 어떤 핑계를 대서든 5월 31일보다는 6월 1일 이후에 잔금을 치뤄야 한다. 매도할 때는 반대이다.

종합소득세

이자소득금액 = 총 이자소득  

배당소득금액 = 총 배당소득 + 배당가산액 

사업소득금액 = 총 사업소득 - 필요경비     (←임대사업자가 되면 내야하는 사업소득)

근로소득금액 = 총 근로소득 - 근로소득공제

연금소득금액 = 총 연금소득 - 연금소득공제 

기타소득금액 = 총 기타 소득 - 필요경비 

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종합소득금액 = 이배사근연기

그 외에 분리과세되는 퇴직연금과 양도소득세가 있다.

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